Le secteur immobilier de Itxassou se caractérise par un prix moyen 2026 de 3 500 €/m² et des spécificités locales fortes. Toute décision immobilière dans cette commune mérite l’éclairage d’un professionnel qui connaît vraiment le terrain. Pierre Pont, ancien huissier de justice spécialisé bâtiment (1998-2021), aujourd’hui à la tête de Nive Adour MOT, a accompagné des dizaines de propriétaires dans cette zone.
Le marché immobilier à Itxassou en 2026
Le marché de Itxassou affiche en 2026 un prix moyen de 3 500 €/m². Cette moyenne cache une grande dispersion selon plusieurs paramètres : état général du bien (rénové, à rafraîchir, à rénover), qualité de la localisation au sein de la commune, exposition, étage, présence d’extérieurs (jardin, terrasse, balcon), classe énergétique (DPE). Un bien en classe A-B se vend systématiquement plus cher qu’un même bien en classe F-G — l’écart peut atteindre 25 % à conditions équivalentes.
Les délais de vente moyens à Itxassou s’allongent en 2026 par rapport aux années 2020-2022. Il faut compter entre 4 et 7 mois pour vendre un bien dans des conditions normales, contre 2 à 4 mois auparavant. Cette inflexion s’explique par la hausse des taux d’intérêt (autour de 3,5-4 % en 2026), le retour à plus d’exigence côté acheteurs, et la fin du marché spéculatif d’après-crise sanitaire. Côté acquéreurs, c’est plutôt une bonne nouvelle : les négociations redeviennent possibles, et les biens en concurrence donnent du pouvoir de choix.
Calcul de la plus-value immobilière à Itxassou
La plus-value immobilière à Itxassou suit la fiscalité nationale : imposition à 19 % au titre de l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %. Le calcul se fait sur la plus-value brute (prix de vente – prix d’acquisition – frais d’acquisition – travaux justifiés ou forfait 15 % si détention > 5 ans), puis application des abattements pour durée de détention : exonération totale d’IR après 22 ans, exonération totale des PS après 30 ans. Notre calculateur en ligne vous permet de simuler en 60 secondes.
Les exonérations possibles à Itxassou
Plusieurs cas d’exonération existent : résidence principale (toujours exonérée), première vente d’une résidence secondaire sous conditions de remploi, retraités ou invalides sous conditions de ressources, expropriation avec remploi 12 mois, plus-value inférieure à 15 000 € (automatique). Pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s’applique selon les tranches. Faites toujours vérifier votre situation par un notaire avant la vente.
Faites le premier pas avec Nive Adour à Itxassou
Quel que soit l’avancement de votre projet à Itxassou, notre équipe peut vous apporter un éclairage précieux. Premier contact gratuit, sans engagement, déplacement possible sur site sous 48h ouvrées. Vous repartez avec une vision claire de votre situation immobilière et des actions à mener pour avancer dans les meilleures conditions.
Nous joindre : 05 59 01 60 18 · 07 49 31 89 64 · agence@niveadour.fr · 3 Avenue du Bayle, 64100 Bayonne
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